8(499) 408-37-58
          
  

   
 НАШИ УСЛУГИ 

Юридическая помощь обманутым дольщикам

Проблема обманутых дольщиков на сегодняшний день не нова в России. Тем важнее гражданам, оказавшимся в столь неприятной ситуации знать юридические методы защиты своих нарушенных прав. К тому же сейчас, сложившаяся юридическая практика, дает возможность надеяться на удачное разрешение данной проблемы. Чаще всего для защиты своих нарушенных прав и интересов обманутые дольщики обращаются в суд. Иногда это происходит, когда пройдены все несудебные попытки урегулировать ситуацию, а именно жалобы на застройщика в местную администрацию, правительство и другие органы власти с просьбой помочь в разрешении данной проблемы.
Правоотношения гражданина и застройщика регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Первый участник - это сам участник долевого строительства (соинвестор) - физическое лицо, вложившее денежные средства в инвестирование строительства жилья; второй - застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства дольщиков для строительства (создания) на данном земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство в соответствии с законом. Кроме того, в конфликте может принимать участие подрядчик, другие участники долевого строительства (как правило, это инвесторы - юридические лица, состоящие в цепочке уступок прав на квартиры между застройщиком и физическими лицами).
Практика такова, что для защиты нарушенного права дольщика обычно предъявляется иск в суд о признании права в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Данный тип исков наиболее эффективен по сравнению с обжалованием отказа регистрирующих органов, понуждением застройщика к исполнению обязательства и т.д. Приведем примеры стандартных ситуаций.

Ситуация №1

Строительство закончено, объект (дом) введен в эксплуатацию, но нет необходимых документов для регистрации права собственности, Подобная ситуация может возникнуть, если:

- имеются разногласия или конфликты между заказчиком строительства, инвестором, а также подрядчиком;
- у заказчика или инвестора имеются нерешенные вопросы с органами местной власти, чаще всего из-за недоговоренности по предоставлению площадей либо компенсаций.
- нежелания застройщика оформлять право собственности на квартиры и другое.

В таких случаях возникают проволочки в период оформления полного пакета документов, необходимого для регистрации прав собственности участников инвестиционного проекта (дольщиков по договору долевого участия). Данный пакет документов подается застройщиком либо инвестором в органы федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, после чего все соинвесторы (дольщики) имеют возможность обратиться туда и зарегистрировать свое право собственности на квартиру.
Оформление квартир в собственность в подобных ситуациях затягивается на неопределенный срок. Был такой случай, когда граждане жили без регистрации в новом доме девять лет. С нарушениями срока оформления права собственности в новостройке сталкивается большинство новоселов. Чем плоха данная ситуация? Без свидетельства о государственной регистрации права собственности граждане не могут зарегистрироваться в квартире, совершить с ней какую-либо сделку – продать, обменять, подарить. Без регистрации по месту жительства могут возникнуть проблемы с постановкой на учет в поликлинику, вызовом врача на дом, устройством ребенка в школу, оформлением наследства и т.п. К тому же на покупку жилья были потрачены огромные деньги, а тут такая неприятность…
В данном случае нужно предъявить от имени соинвестора - физического лица в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости исковое заявление о признании права собственности на квартиру, основываясь на ст. 12 ГК РФ. При условии грамотно составленного искового заявления и получения по запросам суда всех необходимых для решения документов судебная практика идет по пути удовлетворения подобных требований. На практике соинвестор (дольщик), не дожидаясь регистрации прав собственности на дом, на основании решения суда (в 2 экземплярах) а также поэтажного плана БТИ и экспликации обращается в ФРС и получает на руки свидетельство о праве собственности на отдельную квартиру. Дело в том, что согласно ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
Ситуация №2
Несколько запутаннее и сложнее будет ситуация, когда строительство закончено, но объект (дом) не введен в эксплуатацию. Способ решения аналогичный - предъявление искового заявления в суд о признании права собственности на квартиру. Однако, чтобы добиться принятия данного решения, необходимо будет доказать, что объект (квартира) уже существует и имеет соответствующие характеристики как объект недвижимого имущества. В указанной ситуации основная сложность - получение из органов технической инвентаризации экспликации или кадастрового паспорта на помещение. Если обмеры уже есть (обычно, когда дом построен, БТИ производит обмеры достаточно быстро), проблема решается путем направления судебного запроса в БТИ на предмет предоставления экспликации и справки об адресе. Если обмеры БТИ еще не осуществлялись, следует направить усилия на то, чтобы добиться их проведения, например, предъявить в суд исковое заявление о понуждении заказчика произвести необходимые действия по получению обмеров. Получив решение суда, лучше все равно дождаться сдачи дома в эксплуатацию, чтобы оформить свое право собственности в федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии уже на законченную строительством квартиру, хотя можно и не дожидаться. Смысл такого иска в том, чтобы после сдачи дома госкомиссии на эту квартиру потом никто из третьих лиц не смог предъявить права. Например, в случаях двойных продаж одних и тех же объектов разным лицам, а также в случае банкротства застройщика или возникновения спора между различными юридическими лицами, которые уступали друг другу права на квартиры. Такие иски еще совсем недавно времени были довольно редки. И до сих пор многие суды отказывают в их удовлетворении, поскольку дом не сдан в эксплуатацию. Но ситуация меняется, и по Москве и Московской области уже немало случаев, когда граждане получали на руки решение суда о признании права собственности на жилье в несданном в эксплуатацию доме. Важно, чтобы в нем было возможно каким-то образом определить квартиры. Либо обратиться в БТИ, чтобы их обмерили, либо к экспертам. Выиграв дело, стать собственником и жить спокойно – никто квартиру уже не отнимет.
В статье были приведены примеры наиболее часто возникающих ситуаций, связанных с обманутыми дольщиками. Хотя круг острых проблемных ситуаций подобного рода очень широк. Если застройщик тянет с оформлением права собственности, кормит обещаниями, либо у него начались какие-то проблемы, то подавайте иск о признании права собственности в суд. Даже если дом не сдан в эксплуатацию. Если вы получите решение суда, то не будете больше зависеть от застройщика. Можно создавать инициативные группы, писать письма во все инстанции, ходить в кабинеты чиновников - иногда это помогает. Но важно знать, что ничто не заменит судебного решения. И поэтому параллельно подавайте иск в суд. Одно другому не помешает. И время не будет потеряно. Но при этом предварительно проконсультируйтесь с юристами. В частности, юристы юридической компании «TLS» Group неоднократно сталкивались с подобной проблемой и успешно представляли интересы граждан в суде и других инстанциях.
Автор: Лобанов И.В.

Работает на Drupal, система с открытым исходным кодом.


Наш консультант:  Написать: info@tls-urist.ru | mihail@tls-urist.ru  Позвонить: 8(499) 408-37-58

Компания TLS Group  "Юридические консультации" 2008 - 2010 All right reserved.
     
хостинг от .masterhost