Японцы
уже давно прославились своей любовью к высокой технологичности. Учитывая дороговизну недвижимости в Токио и густонаселенность мегаполиса, многие вынуждены ютиться в коморках. Одно из таких жилищ – квартира площадью 8 кв.метров
, в которой поместилось все, что нужно для комфортной жизни. Вот бы нам такие дизайнерские решения, тогда и в «хрущевке»
можно было бы жить, припеваючи.
Ширина комнат в этой квартире так мала, что до двух стен можно дотянуться вытянутыми руками. Несмотря на крохотные размеры комнаты, здесь есть и кухонная зона, и место для отдыха. Окна расположены высоко, так что днем квартира полна света. В квартире даже предусмотрен балкончик, так что есть, где посушить повседневные вещи после стирки.
Любителям домашней еды в такой квартире придется непросто: здесь есть только раковина, сушка для посуды, куда поместятся разве что пара тарелок и чашек, варочная поверхность на одну конфорку. Для нас такая кухня кажется неприемлемой, но в Японии во многих квартирах (даже большего метража) ситуация аналогична. Чаще всего хозяйки приспосабливаются резать продукты, располагая разделочную доску над мойкой. Хотя, справедливости ради отметим, крохотные квартиры чаще всего арендуют рабочие фабрик, которые едят в столовых или покупают уже готовую еду.
Ванная комната – это дизайнерская находка. Раковина спроектирована таким образом, что она может поворачиваться. Когда нужно принять душ, достаточно «перевернуть» раковину, установив ее над унитазом, и в комнате появляется свободное место.
Спальное место расположено на «втором» этаже над входной дверью, куда ведет небольшая лестница.
Аренда такой квартиры площадью в 8 кв.м стоит порядка 600 долларов. По местным меркам, это вполне умеренная цена за то, чтобы жить в Токио. Выглядят такие квартирки скромно, но со вкусом. А наши «хрущевки» по сравнению с ними – настоящие апартаменты.
Если вы думаете, как , обязательно обратите внимание на наши практические рекомендации. После ремонта квартиру будет просто не узнать!
По материалам сайта livingbiginatinyhouse.com
Поиск квартиры
Долгое время поездка в Японию для россиянина была маленьким приключением. Требовалось обращаться в специальное агентство за сбором документов для визы, бронировать японские отели не менее трех звезд, отменять и переносить их брони не дозволялось. С недавних пор отношения между странами улучшились, виза стала бесплатной и получить ее намного легче. Для документов на визу я начал предоставлять брони квартир на «Эйр-би-н-би», что раньше категорически не разрешалось. Визу выдают без проблем, хотя сам сервис в Японии запрещен.
Покажу несколько квартир, в которых я останавливался в разные годы.
Начнем со входа в подъезд. Обычно двери в холл — стеклянные, раздвижные, с датчиком. Чтобы открыть их, нужно вставить обычный ключ в пульт управления в постаменте. Пульт также служит видеодомофоном.
Справа от постамента — почтовые ящики.
Ящики — сквозные. Почтальон бросает корреспонденцию через щель, а жилец забирает её через дверцу с обратной стороны, пройдя через стеклянные двери в холл. Надо признать, что в Токио спамят в почтовые ящики не меньше, чем в любой другой стране.
Для крупных отправлений и посылок из интернет-магазинов есть такая камера хранения. Курьер оставляет коробку, жилец после забирает.
Японцы обожают лифты, их не загонишь пешком даже на второй этаж. Обычно в домах запрещены домашние животные. Но если в доме есть собака, то по просьбе жильцов рядом с обычной кнопкой вызова будет отдельная «еду с собакой». Тогда над окошком с указанием движения на каждом этаже загорится соответствующая диаграмма. Так те, кто боятся собак, не будут подсаживаться в кабинку с собачником, подождут и вызовут лифт для себя.
Информационная доска у лифта увешана бессмысленными сообщениями вроде «не шуметь», которые японцы вешают везде просто так.
Так выглядит этаж квартир в многоквартирном доме.
Типичный подъезд — открытый (проем не закрыт стеклом или тамбуром с дверью, как это принято в России). В Токио не бывает заморозков, так что бояться нечего. Недавно тут был тайфун, и в подъезде на этаже стояла лужа. Ну ничего, мол, высохнет.
Ручка на входной двери. На ней обычно два замка: в верхней и нижней части ручки. Рядом — дверной звонок с микрофоном, который выводится на видеодомофон в квартире (ничего особенного: привычного вида телефон с монитором — открыть дверь в подъезд и пообщаться с посетителем, не открывая замок).
А вот так выглядит та же самая конструкция внутри квартиры. Сколько бы квартир я ни снимал, замков всегда два. Для чего — непонятно: чтобы вор потратил в два раза больше времени на взлом?
Размеры и цена квартиры
Добро пожаловать! Вся квартира площадью 20 кв.м — с коридором, ванной, туалетом, балконом, парой кладовок и помещением для стиральной машины. Простите за некоторый бардак на снимке: специально решил показать, во что превращается крошечная квартира в условиях, когда ты не привык к минимализму в быту в японском его понимании .
Первые пару дней в такой квартире европейца и россиянина мучают острые приступы клаустрофобии. Но через месяц привыкаешь: знаешь, куда рассовать вещи и как вдвоем устроиться, чтобы поработать на кровати. Единственный минус, с которым тяжело бороться — это малый объем воздуха. Если повесил сушиться рубашку, уже через пару часов атмосфера в квартире напоминает баню (только остывшую).
Стекла в квартире — армированные. В случае землетрясения они не разлетятся. Окна на фотографии не грязные, они просто сильно запотели от большой влажности (и это при том, что в стене есть отверстие проветривателя — сквозная вентиляция; толку нет совсем, помогает только открыть окно).
О ценах. Такое жилье реально снять за 2-3 тысячи рублей в день (в свое время я арендовал точно такое же за 180 тысяч иен в месяц — это около 90 тысяч рублей). И пожив вот так месяц-другой, я бы не советовал арендовать небольшие квартиры по типу моей (разве что хотите получить этнографический опыт) — измучаетесь с непривычки. Уж лучше взять хостел.
Вот японская квартира премиум-класса в Осаке — светлее, просторнее и, естественно, дороже. Относительно высокие потолки, окно в пол, встроенная система кондиционирования. Такая квартира уже стоит 3-4 тысячи рублей за ночь. Если можете потратить такие деньги — арендуйте смело, она будет лучше и душевнее маленького номера в отеле.
Вот спальня в такой квартире. Минимум предметов обстановки, на весь интерьер из украшений — только диванные подушки.
Если говорить про места для хранения вещей, то их почти нет — шкаф напоминает тот, что мы привыкли видеть в раздевалке спортклуба: достаточно места для пары вешалок, никаких полок и ящиков не предусмотрено. За пару недель ты привыкаешь к «чемоданной» системе (белье и свернутые вещи хранятся в пластиковых коробках с крышками, которые ставят в стопку на дно шкафа). А заодно привыкаешь сворачивать и аккуратно складывать любой предмет.
Перейдем на кухню. Японцы хорошо адаптируют жилище к землетрясениям — например, навешивают кухонные шкафы так, чтобы они не слетели с креплений во время тряски. Заметьте, что между ящиком и потолком нет щели, так делают как раз для того, чтобы он не «спрыгнул».
Самое безопасное место во время землетрясения — внутри здания. Японские дома выдерживают восьмибалльные толчки без разрушений, только характерно раскачиваются. А вот на улице может упасть столб или рекламная конструкция.
Японцы настолько привыкли к толчкам, что невозмутимо переворачиваются на другой бок во сне или поднимают бокалы в баре, чтобы те не расплескались. Я год назад попал в пятибалльное землетрясение в Токио — дом раскачивался с заметной амплитудой, разбрасывая по квартире вещи. Невероятная, хтоническая жуть.
В Японии нет традиционных плит для запекания, как у нас. Вместо них — маленькая плиточка (здесь она под варочной панелью), в которую с трудом войдет сэндвич.
Японская ванная. С моим ростом в 190 см стоять в ней тяжело. Стоит развернуться, как с полки летят мыло и щетки.
Любая японская ванная комната герметична: ее принято мыть за собой душем — все стечет в сливное отверстие в полу. Ванна (купель) — по сути узкая душевая кабина с высокими бортами. Японцы традиционно моются в ней, сидя на стульчике.
Это — самая простая ванная, что я видел. Никакого вошлета — простой, привычный нам унитаз, который смывает с жутким грохотом. Душ подключен к крану раковины.
А вот ванная в дорогой квартире. Важно отметить, что ванну в Японии используют именно для принятия ванны (лежания). Мыться в ней стоя, как мы привыкли, невозможно — душ не дотягивается. Если нужно ополоснуться, ставьте стульчик в ванну и садитесь на него. Или мойтесь под душем, стоя на полу.
Ванная комната в традиционном японском доме ближе к купальне, онсэну. Ванна становится больше и глубже, но, опять же, она — место для наслаждения горячей водой, куда предполагается залезать уже помытым.
И напоследок — фотография из совсем традиционного японского дома, которых много в сельских районах. Из мебели есть только небольшая ширмочка. На полу — коврики татами , синяя штука в углу — чрезвычайно тонкий и жесткий матрац футон . Спать в таком доме западному человеку мучительно. Утром в голову пришло стихотворение:
«Я залез под одеяло.
Жестко, холодно и мало».
В любом случае японское жилье — это уникальный культурный и эргономический опыт, который я советую получить всем.
Наш человек из Японии Екатерина Кобзарь называет себя “японоведом со 100-летним стажем” и под ником @katrin_japan ведёт популярный в инстаграме блог “об их нравах”. Мы в сайт решили узнать, так ли всё удивительно в сфере недвижимости, как японская культура повседневности в целом, и поговорили с Катей о жилье, риелторах, соседях и ипотеке. Сегодня в номере — о мечте №1 любого японца, преждевременном старении типового жилья и вожделенном шуме поездов за окном.
О начале
В Японии я жила дважды: сначала полгода в Осаке, потом — год в Токио. В первую мою поездку жильё мне предоставил институт, а во вторую я искала его сама. В то время я заканчивала аспирантуру и проводила исследование на тему древней японской керамики. Токийскому университету эта тема тоже оказалась интересна. Так я на год получила работу по контракту. Скажу сразу, с поиском жилья мне повезло. Но оценила я это только потом.
О размерах
Ещё до начала поисков я понимала, что условия будут скромные — большие квартиры в Японии стоят отдельных, совершенно безумных денег, на что рассчитывать не приходилось. Да и в целом мой прошлый опыт проживания в Японии показал, что там всё очень компактное — жила ли я в гостинице или приходила к кому-то в гости. В России мы привыкли к большему размаху, хотя большинство из нас родом из Советского союза с его хрущёвками и крохотными кухнями. Казалось бы, русского человека ничем не удивить. Но нет, Япония бьёт рекорды. Там всё настолько миниатюрно, что даже хрущёвка кажется дворцом.
Квартира Екатерины в Токио. Фото из личного архива
О мечте японца и ценности земли
Своё жильё — мечта №1 любого японца. Причём не квартира, а именно дом. В Японии очень мало пригодной для жизни земли, территория на 70% состоит из гор. Поэтому каждый японец мечтает купить клочок земли, который стоит совершенно невменяемых денег, и построить на нём домик.
Что важно, значение имеет именно земля, а не дом. Обычное типовое жильё рассчитано всего на 25-30 лет. Потом его сносят. Любые дома, даже те, что построены с учётом частоты землетрясений, в какой-то момент становятся опасными. И, скорее всего, только что ещё при вашей жизни станет ветхим. Конечно, сносят не все дома. Некоторые могут простоять и 40-50 лет. Но, как правило, такое жильё уже в очень плохом состоянии, и мало кто захочет там жить. Так что когда ищешь квартиру в аренду, один из главных критериев выбора — год постройки или реновации.
О поиске жилья
Сначала я хотела найти жильё удалённо, из России, но это оказалось нереально. Такова особенность Японии — на расстоянии никто ничего решать не будет: ни показывать квартиру, ни заключать договор, ни разговаривать. Тогда я решила, что остановлюсь в гостинице и начну поиски на месте, но мои будущие коллеги посоветовали сначала снять жильё у университета, а уже потом, если будет необходимость, искать новый вариант. Я так и сделала.
Вид на район Роппонги с Токийской телевизионной башни. Photo: Chris73 / Wikimedia Commons (CC BY-SA 3.0)
Сразу обозначу, что университетское жильё — это не общежитие, а полноценная квартира. Университеты в Японии, как правило — очень богатые организации, и у них есть собственные дома. Они владеют зданиями целиком и, кроме всего, занимаются сдачей помещений в аренду. Многие университеты сдают квартиры только своим сотрудникам, и на жильё может быть очередь, но моё заявление одобрили. Что удобно, при таком варианте аренды нет контракта. Ты можешь пожить месяц, а потом сказать: “Извините, ребята, я поехал”. Никто не ограничивает арендатора по срокам и не взимает штрафов за их нарушение.
Когда я вселилась в эту квартиру, решила, что со временем подыщу вариант подешевле. Мой университет располагался в центре Токио и владел зданием тоже в центре, а там квадратные метры стоят как самолёт. Здание было не новое, но реновированное около десяти лет назад. Но минусов всё равно хватало. Например, профиль в панорамных окнах, которые японцы страсть как любят, был не пластиковым, а металлическим. Они сильно дребезжали при тайфунах и создавали сквозняки, а в японской квартире важна хорошая теплоизоляция и выход окон на юг, иначе в доме появляется плесень.
О вариантах аренды
В Японии существует два варианта аренды: либо ты снимаешь квартиру или дом, либо шерхаус. По сути, шерхаус — это в советское время. В твоём личном пользовании — только твоя комната, а ванная, туалет и кухня — общие. Туалетов и душевых несколько, они делятся на мужские и женские, а кухня одна. Для общих территорий составляется график уборки.
Шерхауз — вариант очень распространённый. Им часто пользуются иностранцы, потому что снять жильё в Японии, будучи иностранцем, трудно — хозяева не соглашаются. Их можно понять: не каждый знает и хочет соблюдать японские правила. Например, нельзя шуметь, это в принципе неприемлемо. И если русские могут вести себя тихо, то египтяне или китайцы — вряд ли. Нельзя готовить еду, которая будет пахнуть на весь дом. Нельзя заводить животных, курить. Каждый дом по-своему ограничивает свободу и охраняет комфорт других жильцов.
О первом платеже
Снимать квартиру в Японии дорого. Арендатором сразу оплачивается первый и последний месяц проживания, залог, равный стоимости месячной ставки, столько же комиссию агентству и так называемый “рэикин” . Рэикин — это благодарность хозяину за то, что он снизошел до тебя и сдал своё жильё именно тебе, в размере месячной оплаты. Это подарок, а он, естественно, не возвращается. Если подсчитать всё вместе, в итоге выходит круглая сумма. Скажем, если квартира стоит 80 тысяч рублей в месяц, нужно заплатить 5 раз по 80 — не у всех есть почти полмиллиона рублей, чтобы вложиться в съёмное жильё. Даже по японским меркам и зарплатам это очень затратно. От этой схемы в Японии стараются постепенно уходить — японцы понимают, что нынешняя система сверхдорога. Сейчас, например, от рэикин могут отказаться, но все остальные платежи всё равно остаются.
Про срок договора и штрафы
Любимая японская фишка — арендный договор как минимум на два года. Если планируешь жить здесь меньше, договор с тобой заключать не будут, и точка. Делай что хочешь, живи где хочешь — никого это не интересует. А если съезжаешь раньше срока, могут потребовать штраф в размере одной или двух арендных ставок. Залог, конечно, тоже не вернут. Вот почему многие иностранцы стараются жить в шерхаузах. Конечно, непонятно, какой сосед окажется за стеной, но ты хотя бы освобождён от кабалы по договору и уплаты космических сумм.
О железнодорожном сообщении
В итоге, менять жильё я не стала. Подсчитала свои затраты, оценила ситуацию с контрактом (не была уверена, что буду продлевать его на следующий год), а ещё и иностранка в придачу — в общем, решила, что всё это не имеет смысла и осталась на прежнем месте.
О стоимости аренды
На стоимость аренды влияет много факторов: год постройки или реновации, близость к центру и станции, развитость инфраструктуры, площадь квартиры. Как итог — большой разброс цен. Я жила в довольно большой по японским меркам площади — 25 квадратов. Находилась она в самом сердце Токио, рядом с районом Сибуя — одной из крупнейших станций пересадки. В общем, расположение просто козырное. И за всё я платила почти 50 тысяч рублей в месяц. Примерно такая же квартира в пригороде, часах в двух езды от центра, могла бы стоить тысяч 35-40. Если же рассматривать нормальные квартиры с отдельными спальнями и кухней, цена спокойно стартует от 70 тысяч рублей за однокомнатную квартиру.
Об агентах недвижимости
В таких местах все друг друга знают. Наверное, так сложилось исторически: Япония — маленькая страна, чтобы выжить, с соседями нужно дружить. Ну и прибавьте современные реалии: тайфуны, землетрясения, массовые эвакуации — , чтобы понимать, что никто не остался в доме. Вдруг кто-то не смог выйти, потому что у него заклинило дверь? Коммуникация очень важна, но это не значит, что соседи будут совать свой нос в ваши дела и давать непрошенные советы.
Об ипотеке
В Японии почти всё жильё покупается в ипотеку. Накопить денег и купить дом или квартиру даже за всю жизнь практически нереально. Но на ипотеку здесь очень хорошая ставка. Долгое время она составляла 1%, потом — 1,5%, сейчас — 2% в год.
Но есть особенность: если человек не может больше выплачивать ипотеку, если наступил крах и страховка уже ничего не покрывает (а всё, естественно, застраховано), банк квартиру забирает себе — без всяких поблажек. Если вы платили 29 лет, вам остался один год и вы больше платить не можете, квартиру заберут.
О многоэтажках и частном секторе
Вот что меня удивляет: при том, что земля очень дорогая, многоэтажек в Японии мало, в основном — частный сектор. Может, ещё и это сказывается на дороговизне земли. Дом, в котором жила я — семиэтажный, он считается очень высоким, обычно больше пяти этажей не строят. Рядом со мной было ещё два таких дома, всё остальное — частная застройка, и это почти в центре Токио.
Конечно, в первую очередь малоэтажная застройка обусловлена сейсмической активностью. Там высокие здания долгое время вообще не строились. Сейчас технологии позволяют возводить многоэтажки — да, дорого, но небоскрёбы в центре Токио стоят, ничего не упало. Думаю, тут ещё дело в национальном сознании: каждый японец хочет себе . И пусть они стоят стена к стене, и двориков никаких нет. А уж если рядом с ним есть квадратный метр земли — уже счастье, прямо большой сад. На большее вряд ли можно рассчитывать.
Вид на район Синдзюку сверху. Photo: Kronks / Wikimedia Commons (CC BY-SA 3.0)
Что до токийских небоскрёбов — это не жилые здания, это бизнес-центры. Если вы посмотрите на Токио сверху, то увидите, что этих зданий немного и сконцентрированы они в бизнес- и шоппинг-районах (Синдзюку, Гиндза). Технологии позволяют строить такие высокие дома, но стоят они очень, очень дорого. Для жилого сегмента они неоправданы, а вот для коммерческих активностей — да, так как, опять-таки, земля очень дорогая и в бизнес-районе единственный вариант строить здание вверх. Но как жилые дома высотки эти, конечно, не сносят. Никто не будет сносить построенные 20 лет назад здания за миллиарды долларов.
О землетрясениях
Землетрясения случаются постоянно, до 10 тысяч в год, но большинство из них — очень маленькие. Человек, как правило, их не замечает. Землетрясения в 1-2 балла совершенно не чувствуются, хотя случаются каждые 4 часа. Землетрясения покрупнее — в 3-5 баллов — конечно, ощутимее. И чем выше квартира, тем сильнее чувствуется. Бывало, у меня на 7-м этаже посуда падала, а соседи на 1-м даже не знали, что было землетрясение.
Ещё бывают тайфуны. Они любят приходить летом, осенью бывают часто: шквальный ветер, сильный дождь, весь транспорт останавливается и люди из дома не выходят.
Можно ли к этому привыкнуть — сложный вопрос. С одной стороны, со временем человек привыкает ко всему. С другой — срабатывают инстинкты, какой-то первобытный страх, и ты не знаешь: сейчас прекратится или будет сильнее? И что делать тогда? Куда бежать? А надо ли бежать? Останешься ли ты в живых? А будет ли вода? К этому привыкнуть невозможно.
Пожар в районе Одайба после землетрясения 2011 года в регионе Тохоку. Photo: Hikosaemon / Wikimedia Commons (CC BY 2.0)
О готовности
Инструктаж о том, что делать во время чрезвычайных ситуаций, несколько раз в год обязательно проводится во всех школах, вузах, фирмах, жилых районах. В каждом доме есть набор: каска, фонарик и прочие вещи первой необходимости. Кто-то хранит запас воды, потому что при сильном землетрясении водоснабжение останавливается, и население к этому готово. Я проходила такой инструктаж дважды, но когда случилось землетрясение, первое, что я сделала — в ужасе побежала смотреть в окно. Не знаю, что я потеряла там, но к окну категорически запрещено подходить — стекло может лопнуть. Мозг просто отключился, все тренировки забылись. Наверное, чтобы не поддаваться панике и держать свои инстинкты в узде, в такие ситуации надо попадать часто.
О тапочках в туалете
В японских домах есть отдельные тапочки для туалета. Ходишь по дому в одних, а перед туалетом снимаешь и надеваешь другие, “туалетные”. При том очень важно развернуть их пятками к выходу, чтобы человеку, который идёт в туалет за тобой, было удобно их надевать.
Что меня удивляет, но нисколько не смущает японцев, такие тапочки всегда общие. И эта культура не только японского дома (неважно, сколько человек в семье живёт), но и общественных мест. Я приходила в спортзал, где занималось человек 200. И когда ты идешь в туалет, снимаешь кроссовки и влезаешь в тапочки, которые тысяча человек уже до тебя надевало.
Специальные тапочки в общественном туалете. Photo: Jorge Láscar / Flickr (CC BY 2.0)
С чем это связано? Вероятно, с “ками-сама” — духом унитазов. Видимо, ему надо, чтобы люди ходили в туалет в определённых тапочках. Многие японцы считают, что в туалете своя атмосфера, так что цвет коврика должен совпадать с цветом тапочек. Зайдёшь в зелёных тапочках на розовый коврик — всё, вселенский дисбаланс. В этом японцы очень забавны.
О “коммуналке”
В Японии очень дороги , если он есть, конечно. В моей квартире, например, газа не было, абсолютно всё работало на электричестве: кондиционер, плита, нагрев воды.
За ЖКУ у меня была фиксированная стоимость — 15 000 йен (примерно 8 000 рублей) за всё, при условии, что я не превышаю определенных параметров за месяц. Надо сказать, сколько этот загадочный параметр составляет и где его смотреть, в договоре прописано не было. Но и лимит я ни разу не превысила.
Об оплате ЖКХ
Сведения со счётчиков напрямую подаются в ресурсоснабжающую компанию, которая потом выставляет счёт. У многих японцев оплата ЖКУ привязана к банковским картам, и набежавшую сумму автоматически списывают с банковского счета. Снимать показания, ходить по банкам, что-то оплачивать — ничего не нужно. Надо сказать, у японцев вообще всё к счетам привязывается. Например, нельзя завести сим-карту, не привязав её к банковскому счёту — просто исключено, она не будет работать. И деньги списываются автоматически, хочешь ты того или нет.
Кухонная техника в квартире Екатерины. Фото из личного архива.
Об отоплении
Отопление в Японии — тема для меня очень болезненная. За что я люблю Россию — так это за отопление, и одним из факторов, почему я решила не продлевать контракт и вернуться в Россию поздно осенью, был этот: я очень замерзла. В Японии отопления не существует как вида, как класса. Дома “топятся” кондиционерами, работающими на обогрев. Но, во-первых, это дорого. Кондиционер жрёт дикое количество энергии, постоянно им пользоваться не будешь, иначе разоришься. Во-вторых, кондиционер нагревает только воздух. Он не обогревает ни стены, ни полы, ни кровать с мертвенно-холодной простыней. И как только выключаешь кондиционер, воздух буквально за считанные минуты остывает, . Поэтому японцы тепло одеваются дома (3-4 кофты, искусственный мех), используют водяные грелки, электрические простыни и одеяла, затрачивающие меньше электричества, чем кондиционер. Раньше ещё были приняты обогреватели на углях — “котацу”. Он ставится под стол, стол накрывается одеялом, ты суешь ноги под одеяло, и так это маленькое пространство обогревается.
Кондиционер, отапливающий квартиру. Фото из личного архива Екатерины
Проблема ещё в том, что кондиционеры сильно сушат воздух. Моментально появляется кашель, высыхает слизистая носа, глаз — всё это очень неприятно, и приходится дополнительно покупать . Но с ним тоже перебарщивать нельзя, иначе заводится плесень — в Японии в целом высокая влажность, и надо постоянно проветривать комнату, а это вообще никак не способствует её обогреву, когда на улице зима.
Уезжаешь куда-то в поездку на два дня, потом возвращаешься домой в Токио — а там как в подземелье: холодно как на улице, может, на 1-2 градуса повыше. В общем, одна очень печальная история.
О качествах типичного японца
Первое главное качество — это всегда заботиться об окружающих больше, чем о себе. На этом строится вся Япония: главное, чтобы было комфортно окружающим, а не мне.
Второе качество — соблюдение иерархии, которая проявляется и в учебе, и на работе, как правило, по возрасту и по статусу. В России можно представить спор с начальником. Если ты знаешь, что лучше сделать по-другому, ты имеешь право голоса. А в Японии — нет, это совершенно невозможно, пусть даже начальник ведёт машину прямо в столб.
И третье — это подчинение правилам, полное им следование и неспособность действовать вне рамок. Если случается внештатная ситуация, японцы теряются и не знают, что делать. У них просто отсутствует такая функция в мозгу, как пойти по нестандартному сценарию.
О менталитете
Японец никогда не поймет в русском человеке творчества и свободы мышления. Японцу это абсолютно недоступно. А нам недоступен кайф, когда за тебя всё решили, по полочкам разложили, и тебе ничего не нужно придумывать. Просто делай, как сказали, как написано. В этом между нами непреодолимая пропасть.
Подготовила Юлия Исаева
Наметившееся расширение экономического сотрудничества между Россией и Японией заставляет девелоперов из Страны восходящего солнца присматриваться к российскому рынку недвижимости. В течение года его будет изучать профессор Университета Ниигата Маю Митигами. Во время пребывания в Петербурге она рассказала NSP об особенностях рынка жилья в ее стране.
- Митигами-сан, какие аспекты рынка недвижимости интересуют вас в России?
Когда я спрашиваю россиян о жилье, то понимаю, что это по-прежнему трудная для них тема. В стране появилась ипотека, выросло множество новых домов, есть вторичный рынок, арендное жилье. Почему жилье остается проблемой для многих жителей страны? Меня интересует практически все: вопросы собственности и право проживания; положение тех, кто взял ипотеку в валюте; то, кто и как устанавливает налоги на недвижимость; специальное жилье для пожилых; рынок загородного жилья. Все это интересно и очень не похоже на то, как живут люди в Японии. По многим моментам наши два рынка невозможно сравнивать между собой.
- Японцы предпочитают арендовать жилье или покупать собственное?
В Японии 60% жилья находится в собственности, причем вместе с землей, остальные 40% сдают в аренду. Разумеется, многое зависит от того, где находится жилье. Центр Токио настолько дорог, что там лучше арендовать квартиру. В Ниигате, где я живу, купить собственное жилье относительно легко. Поэтому жители провинции чаще выбирают собственность, столичные жители — аренду.
Причина, по которой японцы стремятся иметь жилье в собственности, кроется в нашем характере. Например, для моих родителей принципиально важно иметь свои дом и землю. Арендное жилье — это чужое пространство. Кроме того, мы можем использовать жилье как инвестицию или капитал: сдавать его и получать доход.
Кроме системы ценностей приобретению своего жилья способствует очень дешевая ипотека. Она выдается на 35 лет под 1-2% годовых. Сейчас это рыночная ставка, но раньше государство субсидировало ее. С середины 1990-х в течение 15 лет ставки держались почти на нуле, но и сейчас они вполне доступны.
- Какая доля покупателей жилья берет ипотеку?
Практически все. В Японии в принципе возможно кредитование в иностранной валюте, но ипотеку всегда дают в иенах, поскольку рассчитать курсовые риски на 35 лет вперед невозможно. По статистике на среднее японское домохозяйство приходится примерно 12 млн иен сбережений. И еще 6-7 млн накопленного долга банкам. Основная часть этого долга приходится на ипотеку. Поскольку сбережений примерно в два раза больше, чем долгов, заемщик застрахован от личного банкротства. Японские банки считают, что на выплату кредита можно направлять до 30% дохода семьи. При этом надо иметь в виду, что в российских семьях, как правило, два работающих супруга, а в Японии — один. И несколько другая структура потребления.
- Жилье какой площади может позволить себе приобрести средняя японская семья?
В Японии не принято деление жилья на эконом-, комфорт- и бизнес-класс, как в России. Есть некоторое количество социального жилья. Но реальный рынок разбит на два крупных сегмента: квартиры и отдельные дома. Эти сегменты связаны между собой, но работают совершенно по-разному.
В Токио в среднем выставляется на продажу 6000-7000 квартир в год. Они примерно одинаковы по уровню комфорта. Цена зависит от площади (она измеряется и в татами, и в квадратных метрах) или от числа комнат. В среднем токийская семья чаще всего покупает квартиру размером 70-80 кв.м. Ее цена составляет около 50 млн иен (сейчас это примерно $450 000).
Действительно доступным для среднего класса жильем считается деревянный дом площадью 120-140 кв.м. Он строится на участке в 200 кв.м и продается вместе с землей. В стоимости сделки участок и дом имеют примерно одинаковый удельный вес. Считать среднюю цену в этом сегменте не имеет смысла, потому что цена на землю может радикально различаться в зависимости от района, в котором находится участок. Состоятельные люди, как и везде, предпочитают селиться обособленно, формируют собственные кварталы.
Кроме того, рыночная цена жилища сильно зависит от того, когда здание было построено. В Японии срок службы жилого здания составляет 50 лет. Амортизация недвижимости обязательно учитывается.
Молодые японцы, закончив учебу, предпочитают снимать квартиру, пока не заведут семью? Или сразу ориентируются на покупку своего первого жилья?
По-разному. Это зависит не столько от того, в каком возрасте молодой человек обзаводится семьей, сколько от наличия постоянной работы в серьезной компании. Пока он ищет такую работу, он должен сохранять мобильность. Когда она появляется, можно думать о собственном жилье. Постоянному сотруднику легко дадут ипотеку.
На рынок недвижимости влияет то, что население Японии стареет. Востребована специальная недвижимость для престарелых — с особыми ванными, без порогов, с лифтами, адаптированными к размерам инвалидной коляски. Такого жилья становится все больше.
- И все же самым экономически доступным является массовое малоэтажное строительство?
Да, и для меня удивительно, что в Петербурге самое дешевое жилье — в 25-этажных домах. Мне представляется, что уже через пару десятков лет возникнут огромные проблемы с эксплуатацией этих домов, с подачей наверх воды, тепла.
В Японии девелопер берет территорию, нарезает ее на участки по 200 кв.м, разрабатывает целый квартал и строит жилой комплекс, который состоит из частных домов. Обычно такой район включает школы, торговые центры, больницу и формируется вокруг станции железной дороги. Частные железнодорожные компании, которые строят новые линии и станции, служат реальными драйверами развития территорий. У нас на железнодорожный транспорт приходится самая большая доля пассажирских перевозок внутри городов. Вокруг станции строят несколько офисных высоток на специальных подушках, которые защищают здания от землетрясений. Дальше формируются торговые улицы, а за ними — огромный массив частных домов. Для Японии это самая экономичная модель, лучше всего приспособленная к условиям рынка.
- Японские компании хотели бы реализовать нечто подобное в России?
Возможно. Хотя технологии строительства в этом случае потребуют определенной доработки. В Японии другие представления о качестве жилья. В только что построенном доме нет ни отопления, ни кондиционирования, собственник должен позаботиться об этом сам. Большинство японцев готовы терпеть холод, но не жару. В Японии выпадает огромное количество осадков. Поэтому у наших домов прекрасная гидроизоляция. Но двойные рамы — все еще роскошь.
Отметим, что в японское жилище никогда не входят в обуви. В дом ведет ступенька, на которую поднимаются, оставив обувь внизу. Это место называется гэнкан — аналог вашей прихожей.
- Как при такой любви к традиционным частным домам у вас возникают города с высокой плотностью населения?
Японские города занимают большую территорию, чем российские с аналогичным населением. Несколько городов сливаются в единый мегаполис. Если мы посмотрим на агломерацию, объединяющую Киото, Осаку, Кобэ, Нару, то увидим, что на сравнительно небольшой территории проживают 17 млн человек и производят ВВП, равный ВВП Канады. Это действительно гигантская концентрация людей и экономической деятельности. Она достигается благодаря тому, что границ между городами нет, при этом от центра одного до центра другого можно за полчаса добраться на электричке.
- Как происходит реновация жилья, когда выходит срок его службы?
В Японии каждый собственник реновирует дом из своего бюджета. И это очень серьезная проблема. Население уменьшается и стареет. Японские пенсии не настолько велики, чтобы их можно было вкладывать в обновление дома или квартиры. Иногда это делается в кредит, иногда помогают дети.
Застройщикам удобнее срыть частные дома экскаватором и построить новый жилой массив. Бизнес-модель ориентирована на полную реновацию жилого района, такой подход дает максимальную прибыль. Но для владельцев это большие затраты, хотя земля остается у них в собственности, т. е. надо только построить дом.
Реновация массовой многоэтажной застройки проходит по той же схеме. Нет смысла оставлять стены: за 40 лет кардинально изменились стандарты сейсмоустойчивости. Собственникам лучше выехать, дать застройщикам построить новые квартиры и после этого продать или, если хватает денег, самим заселиться в обновленное жилье. Оно, конечно, будет дороже прежнего.
Помогает то, что в Японии очень низкая инфляция. Взносы на перестройку дома начинают собирать прямо с момента его ввода в эксплуатацию. В результате накапливаются большие суммы. Земля за 40 лет тоже может подрасти в цене.
Но все же примеров массовой реновации, которая устроила бы всех, пока мало. В 1996 году, после большого землетрясения в Кобэ, новые кварталы построили досрочно. Но цены на жилье выросли так, что оказались не рассчитаны на возможности простых людей.
А если собственники не соглашаются на реновацию? Государство или муниципалитет могут провести ее в принудительном порядке?
Нет. В Японии только сейчас появляются механизмы влияния на собственников. Каждый восьмой частный дом в городах пустует или даже разваливается. Владельцы не собираются их ремонтировать или сносить, потому что снос тоже стоит денег — около $20 000. Сейчас отдельные муниципалитеты начали принимать местные законы, по которым можно заставить собственника снести дом или оплатить расходы на снос. Но в отношении владельцев квартир в многоэтажках таких законов пока не принимают.
- Есть ли ограничения для иностранцев, связанные с приобретением недвижимости в Японии?
Насколько я знаю, законодательных ограничений нет. Иностранец может купить и дом, и землю под ним. Вопрос только в эмоциях: сможет ли он привыкнуть к особенностям и обычаям нашей страны.
Редакция выражает благодарность первому заместителю декана экономического факультета СПбГУ А. В. Белову за помощь в организации и проведении интервью.
Loading...