Оформление земельного участка в совместную собственность. Совместное владение земельным участком. Обращение за регистрации права собственности на доли в Росреестре

Решение вопросов в суде

Иногда даже при взаимном согласии собственников приходится обращаться в суд. Это происходит, как правило, если участок имеет сложную структуру либо если его межевание затрагивает интересы третьих лиц. К примеру, если через территорию проходит линия электропередач, либо если на участке находится дорога общественного пользования. В таком случае суд определяет не только то, какие конкретно участки принадлежат тому или иному заявителю, но и порядок пользования спорных территорий. Например, они могут остаться в общей собственности, быть подаренными одному из собственников или переданы на управлению муниципалитету.

И, конечно, обращение в суд необходимо, когда собственники не сходятся в вопросе разделения долей или если имеется хотя бы один отказ в проведении операции.

Несколько примеров

В 2000 году после смерти бабушки четверым ее детям достался в наследство участок размером в 16 соток. Так как завещания не было, участок был оформлен в общую собственность. При разделении имущества выяснилось, что в регионе установлен минимальный размер формирующих участков в 5 соток. Суд постановил оставить землю в общей собственности. После консультации с адвокатом наследники пришли к добровольному соглашению: один из них отказался от своей доли, получив за ее денежную компенсацию от остальных, трое поделили участок между собой в равных пропорциях.

Хочу отметить, что большие проблемы при разделе возникают, когда на земле находятся дома, постройки и т.д. Особенно если собственники не могут договориться между собой.Землю поделить можно, и строения делятся, в принципе, легко. А вот разделить дом и участок так, чтобы каждый стал там владельцем (на своей территории) не удастся. Обязательно это деление затронет кого-то из владельцев, так как кому-то придется смириться с тем, что будет нарушено условие выделения каждому отдельного участка.

Смолина Лариса Викторовна - юрисконсульт юридической фирмы "Правозащита".

После принятия и вступления в силу в марте 2005 года Жилищного кодекса РФ в России произошло существенное изменение жилищного законодательства, появился новый для законодательства институт - институт общей долевой собственности.

Общей долевой собственности посвящена гл. 6 ЖК РФ.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Из этого можно извлечь неплохую выгоду, например сдать в аренду часть земельного участка. Ведь не секрет, что зачастую дворы многих домов, детские площадки застроены гаражами, автостоянками и иными сооружениями, которые установлены незаконно. А после оформления земельного участка можно будет более точно узнать площадь придомовой территории, которая принадлежит по закону собственникам помещений в многоквартирном доме. При этом границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из этого следует, что после оформления земельного участка можно будет привлечь к ответственности тех лиц, которые незаконно "расположились" на придомовой территории, установить им плату за пользование земельным участком. А уж прибыль, полученную от сдачи в аренду земельного участка, можно расходовать на благоустройство и озеленение придомовой территории, на строительство детских площадок и т.д.

Чтобы стать полноправными хозяевами не только своих квартир и нежилых помещений, но и земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, необходимо оформить данный земельный участок в общую долевую собственность всем собственникам помещений (жилых и нежилых) в доме согласно действующему законодательству.

Однако прежде чем оформлять земельный участок в общую долевую собственность, необходимо обратить внимание на следующее.

Согласно ст. 36 ЖК РФ земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.

Согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, если до 1 марта 2005 года земельный участок под многоквартирным домом сформирован, он переходит в общую долевую собственность собственникам помещений в данном доме. При этом особого распоряжения о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность и постановки земельного участка на кадастровый учет не требуется. Данный смысл содержится в указанных выше нормах.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Для расчета долей собственников необходимо обладать следующими сведениями:

1. список собственников помещений с указанием квартир или нежилых помещений;
2. общая площадь помещений собственников.
3. общая площадь дома.

Пример: общая площадь квартиры - 55,92 кв.м.

Общая площадь дома - 10860,8 кв.м.

Доля в праве общей собственности равна 0,514 кв.м.

Закон выделяет два условия предоставления земельного участка в общую долевую собственность:

1. формирование земельного участка;
2. постановка земельного участка на кадастровый учет.

Указанные условия должны быть в совокупности. Однако законодательство не определяет механизм предоставления земельного участка в общую долевую собственность, в связи с чем на практике многие лица, желающие оформить земельный участок, сталкиваются с множеством проблем.

В связи с неоднозначным толкованием закона государственные органы, а также судебные органы разъяснили некоторые статьи ЖК РФ про общую долевую собственность. Так, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России издал письмо от 03.06.2008 N 03-05-05-02/42, в котором указал следующее:

"С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Вместе с тем необходимо отметить, что основания прекращения права собственности на земельные участки предусмотрены в ст. 44 ЗК РФ, к числу которых отнесены отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам, отказ собственника от права собственности на земельный участок, принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Таким образом, изменение жилищного законодательства не влечет автоматического прекращения права государственной или муниципальной собственности на земельный участок путем его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, положения ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ содержат лишь условия перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность, но не определяют порядок такого перехода, в связи с чем полагаем, что для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме необходимо соблюдение общего (заявительного) порядка оформления земельно-правовых отношений.

На основании ст. 28 и ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков. Вместе с тем в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами (в частности ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ) и законами субъектов РФ, предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание сложившуюся судебно-арбитражную практику (например, Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.10.2007 N 10248/07), полагаем, что для оформления земельно-правовых отношений по передаче земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность необходимо издание соответствующего ненормативного акта уполномоченного органа.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности, указанному земельному участку присвоен кадастровый номер, уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления издано решение о передаче земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в многоквартирном доме будут признаваться плательщиками земельного налога в отношении соответствующей доли земельного участка".

Обязаны ли собственники помещений в многоквартирном доме уплачивать земельный налог за земельный участок, расположенный под данным домом до издания соответствующего правового акта о возникновении права собственности на данный земельный участок? С какого момента у собственников возникает обязанность по уплате земельного налога за земельный участок, расположенный под данным многоквартирным домом?

На эти актуальные вопросы ответ дает Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России в письме от 30.09.2008 N 03-05-05-02/66.

В соответствии со ст. 388 гл. 31 "Земельный налог" Налогового кодекса РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Налогоплательщиками не признаются организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или праве аренды.

В связи с этим собственники помещений в многоквартирном доме будут являться плательщиками земельного налога в отношении соответствующей доли земельного участка лишь в том случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности, указанному земельному участку присвоен кадастровый номер, уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления издано решение о передаче земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Относительно порядка предоставления земельных участков в общую долевую собственность следует отметить, что его можно разделить на несколько стадий:

1. Принятие решения собственниками помещений о формировании и оформлении земельного участка в общую долевую собственность.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Однако для того чтобы собственники могли реализовать свое право общей долевой собственности, земельный участок должен быть сформирован. Для этого собственники помещений многоквартирного дома на общем собрании принимают решение о формировании и оформлении земельного участка под домом в общую долевую собственность. При этом необходимо отметить, что такое собрание может проводиться также в форме заочного голосования собственников помещений, так как проведение данной формы собрания не противоречит требованиям действующего законодательства.

Кроме вопроса о формировании и оформлении земельного участка, на общем собрании собственников должен решаться вопрос о выборе уполномоченного лица, которое будет представлять их интересы по оформлению земельного участка в общую долевую собственность. В силу п. 3 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти и органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Полномочия указанного лица могут быть делегированы третьему лицу. В этом случае уполномоченное лицо может передоверить осуществлять формирование и оформление земельного участка иному лицу. При этом необходимо отметить, что право передоверия должно быть отражено в протоколе общего собрания.

Решение, принятое на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, оформляется протоколом.

Приведем пример протокола:

Протокол N ____ общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

1. Получение документов в органе, осуществляющем техническую инвентаризацию объектов (БТИ).

После принятия решения о формировании и оформлении земельного участка в общую долевую собственность уполномоченное лицо должно обратиться в БТИ для получения следующих документов:

1. план земельного участка;
2. справка для комитета по земельным ресурсам.

Для их получения необходимо иметь при себе копии свидетельств о государственной регистрации юридического лица и о постановке его на налоговый учет (в случае оформления земельного участка от имени ТСЖ, ЖСК или Управляющей компании), а также правоустанавливающий документ на дом и земельный участок.

1. Выполнение кадастровых работ.

Согласно ст. 35 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (с изменениями от 22, 23 июля 2008 г.) кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ.

Кадастровую деятельность вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

На данной стадии с кадастровым инженером необходимо заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ. По указанному договору кадастровый инженер (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему документы, подготовленные в результате выполнения этих работ с учетом требований Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ, а заказчик этих работ обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные кадастровые работы.

В результате выполнения указанных кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости. Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ. При этом договор подряда на выполнение кадастровых работ является публичным договором. Кроме того, подлежащие выполнению кадастровые работы являются платными, их цена предусматривается в договоре подряда на выполнение кадастровых работ путем составления твердой сметы.

Кадастровый инженер производит геодезическую съемку с выездом на местность, производит межевание (устанавливаются границы земельных участков с закреплением их межевыми знаками и определением их координат).

В результате кадастровых работ индивидуальный предприниматель или юридическое лицо (кадастровый инженер) передает заказчику таких кадастровых работ следующие документы:

1. межевой план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка);
2. технический план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства, об учете его изменений или учете его части);
3. акт обследования (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о снятии с учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства).

Межевой план - это документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

В межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков.

Местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, а межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.

Межевой план состоит из:

1. графической части, в которой воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута;
2. текстовой части, в которой указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, а также сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ (далее - акт согласования местоположения границ).

Лица, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, извещаются о месте и времени проведения межевания. По выбору кадастрового инженера проводится собрание заинтересованных лиц или согласование происходит в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом. К ним относятся лица, обладающие смежными земельными участками на праве:

1. собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
2. пожизненного наследуемого владения;
3. постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);
4. аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

От имени указанных лиц в согласовании местоположения границ вправе участвовать их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. При этом в согласовании местоположения границ от имени собственников вправе участвовать также представитель собственников помещений в многоквартирном доме, уполномоченный на такое согласование принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников (если соответствующий смежный земельный участок входит в состав общего имущества указанных собственников), представитель собственников долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - решением общего собрания собственников таких долей (если соответствующий смежный земельный участок входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц), представитель членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан - решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения или решением собрания уполномоченных данного некоммерческого объединения (если соответствующий смежный земельный участок расположен в пределах территории данного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования).

Предметом согласования границ земельных участков с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете соответствующих изменений земельного участка, является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения других границ не принадлежащего ему земельного участка или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.

Согласование местоположения границ проводится по выбору заказчика кадастровых работ с установлением границ земельных участков на местности или без установления границ земельных участков на местности. Заинтересованное лицо вправе потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности. В этом случае такое согласование осуществляется с установлением соответствующих границ на местности, за исключением следующих случаев:

1. если земельные участки, местоположение границ которых согласовывается, являются лесными участками, земельными участками в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов или в составе земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для осуществления традиционного природопользования коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ;
2. если подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков определено посредством указания на природные объекты или объекты искусственного происхождения либо их внешние границы, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, что позволяет определить подлежащее согласованию местоположение границ таких земельных участков;
3. если подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков определено местоположением на одном из таких земельных участков линейного объекта и нормами отвода земель для его размещения.

Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.

Как правило, местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Однако есть и исключения. Так, если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана.

Что же делать, если смежный землепользователь не согласовывает границы участков? Неужели оформить земельный участок не представляется возможным до тех пор, пока "сосед" не дает согласие?

Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.

Обратимся к судебной практике решения подобной проблемы.

Одна из судебных инстанций отказала в удовлетворении требований организации об обязании смежного землепользователя согласовать акт установления и согласования границ земельного участка. При этом суд сослался на то, что действующим законодательством не предусмотрена возможность согласования смежным землепользователем границ земельного участка путем принятия соответствующего судебного акта. Федеральный арбитражный суд Московского округа признал данные выводы ошибочными и в своем Постановлении от 14.05.2008 N КГ-А41/3614-08-П пояснил следующее.

В рассматриваемом случае истцу был предоставлен земельный участок на праве бессрочного и бесплатного пользования, которое в силу п. 3 ст. 20 ЗК РФ сохраняется. Для оформления прав на используемый земельный участок в соответствии с требованиями действующего законодательства необходимо проведение землеустроительных работ, одним из этапов которых является установление и описание границ участка, что предполагает в обязательном порядке согласование границ со смежными землепользователями. Немотивированный отказ смежного землепользователя от оформления документов по согласованию границ земельного участка, безусловно, препятствует истцу в оформлении своих прав. Тот факт, что истец не является органом, уполномоченным на проведение землеустроительных работ, значения не имеет, так как границы смежных участков должны быть согласованы пользователями. При таких обстоятельствах вывод нижестоящего суда о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, является необоснованным.

Далее после согласований границ земельного участка составляется проект границ земельного участка, который согласовывается с Комитетом по архитектуре и градостроительству, а также Комитетом по земельным ресурсам.

Споры о границах земельных участков рассматриваются в суде. Они могут возникнуть при наложении границ земельных участков, при отсутствии согласования со смежными землепользователями (заинтересованными лицами).

С момента оформления землеустроительного дела, согласования проекта границ земельный участок является сформированным.

1. Получение уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о передаче земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как правило, данное решение выносится в форме постановления. Для получения постановления заинтересованное лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, обращается с заявлением в компетентный орган по управлению имуществом. При этом необходимо представить следующие документы:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок (при наличии);
2. свидетельства о государственной регистрации юридического лица, о постановке на налоговый учет, учредительные документы, выписку из протокола об избрании председателя (если с заявлением обращается председатель ТСЖ, ЖСК, управляющей компании);
3. справку органа, осуществляющего техническую инвентаризацию объектов недвижимости, на земельный участок;
4. проект границ земельных участков;
5. кадастровый план (если он ранее выдавался, а земельный участок изменился);
6. список жильцов дома с приложением копий свидетельств, справок о выплате пая и т.д.;
7. протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
8. выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах на земельный участок;
9. выписку из государственного земельного кадастра.
10. Постановка земельного участка на кадастровый учет.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (с изменениями от 22, 23 июля 2008 г.) каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

Кадастровый номер присваивается земельному участку при осуществлении кадастрового учета и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории РФ на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (далее также - единицы кадастрового деления). При установлении или изменении единиц кадастрового деления территории РФ соответствующие сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании правовых актов органа кадастрового учета.

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1. вид объекта недвижимости;
2. кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
3. описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
4. описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
5. кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
6. площадь, определенная с учетом установленных законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

В государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:

1. ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;
2. кадастровый номер иного объекта недвижимости, в результате раздела, выдела доли в натуре или другого соответствующего законодательству РФ действия с которым (далее - преобразование объекта недвижимости) был образован объект недвижимости, если последний был образован в результате преобразования иного объекта недвижимости;
3. кадастровый номер иного объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости, если последний являлся объектом недвижимости, из которого образован иной объект недвижимости;
4. кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
5. кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;
6. кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната;
7. адрес объекта недвижимости или, при отсутствии такого адреса, описание местоположения объекта недвижимости;
8. сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
9. сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
10. сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости;
11. сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;
12. сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;
13. категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;
14. разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;
15. назначение здания (многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;
16. назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;
17. вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;
18. назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;
19. количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);
20. материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;
21. почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;
22. сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости;
23. год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение;
24. сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование.

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или иных сведений об объекте недвижимости, установленных законом.

Постановка на учет объекта недвижимости осуществляется на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов.

От имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников.

Заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично либо посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении. При постановке на учет объекта недвижимости заявление и необходимые для кадастрового учета документы могут быть представлены в орган кадастрового учета в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Заявление должно быть удостоверено подписью заявителя или подписью его представителя.

С заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы:

1. документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах наличие оснований для освобождения от уплаты указанной пошлины (при постановке на учет объекта недвижимости);
2. межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке;
3. документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
4. копии правоустанавливающих документов (к их числу относится в том числе постановление о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность).

Получение заявления о проведении государственного кадастрового учета земельного участка подтверждается выдачей заявителю расписки о получении соответствующих документов. Если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично, данный орган выдает этому заявителю или его представителю расписку в получении таких документов с указанием их перечня и даты получения. Расписка должна быть выдана этому заявителю или его представителю в день получения органом кадастрового учета таких документов. При поступлении заявления и необходимых для кадастрового учета документов в орган кадастрового учета посредством почтового отправления расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения органом кадастрового учета таких документов, по указанному в заявлении почтовому адресу с уведомлением о вручении. Порядок подтверждения получения органом кадастрового учета представленных в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования заявления и необходимых для кадастрового учета документов устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

На данной стадии оформления земельного участка проверяется представленная заявителем документация, составляется описание земельного участка в Едином государственном реестре земель, присваивается кадастровый номер, изготавливается кадастровый план и формируется кадастровое дело.

Постановка земельного участка на кадастровый учет осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете. При этом датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере.

Постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.

При постановке на учет объекта недвижимости орган кадастрового учета в случае принятия соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку кадастровый паспорт объекта недвижимости.

1. Государственная регистрация права общей долевой собственности.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ЖК РФ.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в данном доме, в том числе и на земельный участок.

Почему коллективная совместная, а не совместная собственность, которая предусмотрена ГК РФ.

Для этого надо вернуться в недалекие 90-е годы, когда началась повальная приватизация. Большинство садовых объединений, которым были выделены земельные наделы на разных правах владения, воспользовались таким правом приватизировать земельные участки. Личные участки граждан закрепили за каждым гражданином с получением свидетельства о собственности индивидуально для каждого, ЗОП оформили в соответствии со ст. 8 Земельного кодекса РСФСР, который на то время имел юридическую силу, а именно ст. 8 указывала кому можно оформить в собственность земельные наделы с такой юридической формой содержания, включая и земли общего пользования садоводческих товариществ.
« земельные участки могут принадлежать гражданам на праве коллективной совместной собственности без определения для каждого из них конкретной земельной доли.
В коллективную совместную собственность граждан могут быть переданы земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ, в том числе созданных на базе государственных сельскохозяйственных предприятий, и земли общего пользования садоводческих товариществ - по решению общих собраний этих предприятий, кооперативов и товариществ.
им бесплатно и разделу не подлежат.» (ст.8 ЗК РСФСР)
Земельные участки, зарегистрированные в соответствии с Земельным Кодексом РСФСР принадлежат гражданам, а ни в коей мере ни юридическому лицу. Свидетельство имеющиеся в наличии у садового товарищества, подтверждает наличие права на земельный участок у граждан. То что написано с аббревиатурой СТ, это юридическая ошибка или безграмотность чиновников (как ни назови), но тем не менее это накладывает свои определенные отпечатки а иногда и трудности, но не исключает право собственности граждан.

Продолжение ниже:

Stora

Консультирую по желанию

С введением нового Земельного Кодекса РФ, какие документы сегодня имеют юридическую силу равную с регистрацией в ЕГРП.

В федеральном законе 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» который принят 25 октября 2001 года есть п. 9 ст. 3. В котором говорится
"Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едино государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие федерального закона от 21 июня 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении правил введения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

Форма документа, удостоверяющего право на землю, менялась несколько раз, но всегда выданные ранее документы признавались действительными и сохраняли свою юридическую силу. Действует или нет ранее выданный документ нужно определять по 2-м критериям
а) форма документа должна быть утверждена нормативным актом;
б) документ должен быть выдан в период, когда его разрешалось выдавать.

Посмотрим, что из выше перечисленных документов имеют юридическую силу

1.Свидетельство на право собственности на землю ,
утвержденное постановлением правительства РФ от 19 марта 1992 года за номером 177, выдавалось до 27 октября 1993 года.
Новая форма свидетельства на право собственности на землю утверждена указом президента РФ № 1767 от 27 октября 1993 года и выдавалась до вступления в действие в регионах России федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В некоторых субъектах РФ этот закон вступил в действие 1 января 2000 года, так как процесс создания учреждений юстиции (регистрационных палат) для регистрации прав затянулся на два года.

2.Свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землей ; свидетельство на право пожизненного наследуемого владения землей; договор аренды земельного участка
утверждены постановлением правительства РФ от 19 марта 1992 года за номером 177 и выдавались до вступления в действие в конкретном регионе федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с этим федеральным законом права на землю удостоверяются

3.Свидетельством о государственной регистрации прав ,
выдаваемые учреждениями юстиции (регистрационными палатами)

Ниже приведены ссылки на законодательство, которое указано выше и из которых следует, согласно каких документов закреплялось право на землю за гражданином или юридическим лицом, и которые имеют равную юридическую силу с гос. регистрацией в ЕГРП.

Из Федерального закона № 122-ФЗ «о государственной регистрации недвижимости» (п.1 ст. 6.) так же видим, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Именно по желанию самих граждан, а не по воле ФНС, ФРС и прочих.
Это касается не только участков, которые в собственности, но и находящиеся на другом вещном праве.

Исходя из выше изложенного, следует, что земля принадлежит гражданам на праве коллективной совместной собственности, свидетельства о регистрации права собственности, которых сегодня имеют равные права с регистрацией в ЕГРП.
Хотя Гражданский и Земельный кодексы, не предусматривают наличие такой собственности, а только совместную и долевую это не значит, что ваши земельные наделы вне закона. См. выше ФЗ № 137-ФЗ.

Продолжение ниже:

Земля, также как и прочие объекты гражданских прав, может пребывать в индивидуальной либо общей собственности. В первом случае она принадлежит исключительно одному субъекту, во втором – двум или более лицам.

Регулируются Земельным кодексом РФ, вместе с тем право собственности на землю помимо этого охватывается и нормами гражданского законодательства, и регламентируется в определенных ситуациях иными специальными нормативными актами.

Ст. 244 ГК РФ установлены виды, на которые подразделяется право общей собственности. Так, каждое имущество, не исключая землю, может состоять в собственности нескольких субъектов, при этом всем из них может принадлежать конкретная доля в нем. Этот вид собственности законодатель называет долевой.

Бывают ситуации, в которых доли в имуществе не установлены, тогда земля или прочий объект будет находиться в совместной собственности. Это означает, что правомочия на земельный участок любого сособственника будут распространяться не на часть, а на весь участок в целом, но с учетом ограничений, поставленных Гражданским кодексом.

Совместная собственность

По общему правилу практически любая общая собственность считается долевой, если нормативными актами не установлено, что она совместная. Исходя из законодательных норм, совместной собственностью признается:

1. Имущество супругов, приобретенное ими в союзе. Учитывая требования ст. 256 ГК РФ, такая собственность будет считаться совместной, если только она не приобретена мужем или женой до или после супружества, не получено в дар и не представляет собой предмет личного пользования. Вместе с тем в таком имуществе могут быть установлены доли, на основе соглашения между мужем и женой или по решению судебного органа.
2. Имущество фермерского хозяйства. Исходя из трактовки ст. 6 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», активы этого объединения граждан принадлежат им на праве совместной собственности. Однако, как и супруги, участники крестьянского хозяйства вправе установить доли каждого из них, заключив соответствующее соглашение.
3. Имущество садоводческого или иного некоммерческого союза граждан, которое приобретено этим обществом за счет взносов его членов, также является совместным (ст. 4 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ).
4. Приватизированное имущество.

Отличие от долевой заключается в том, что распоряжение совместной собственностью может производиться исключительно по согласию абсолютно всех сособственников. К примеру, для продажи земли, принадлежащей семейной паре, обязательно получение согласия второго супруга. При отсутствии такового последний вправе потребовать признания недействительной сделки через суд, если докажет, что покупатель знал или, по крайней мере, обязан был знать о необходимости получения этого разрешения.

Совместная собственность может быть разделена, но для этого, прежде всего, нужно перевести ее в долевой режим. Также на участок, который пребывает в совместной собственности, вправе обратить взыскание кредиторы. Чтобы осуществить это, необходимо обратиться в суд с иском о выделении доли, а в последующем обратить на выделенную долю взыскание (ст. 255 ГК РФ).

Долевая собственность на земельный участок

Среди оснований, по которым может возникнуть рассматриваемая разновидность собственности, являются следующие:

1. Возникновение из законодательных актов.
2. Образование в результате приобретения неделимого предмета в собственность двух и больше субъектов.
3. Возникновение из договорных отношений.

Доля всякого сособственника в рассматриваемой разновидности общей собственности по обыкновению уточняется соглашением. Такие доли обусловливаются вкладами участников, сколько каждый из них внес в их общее имущество. Так, при покупке земельного участка двумя лицами, если их финансовые затраты одинаковы, то и доля обоих будет одинакова – по ½ у каждого. Если же их вклады разные, то доли определяются пропорционально этим вкладам.

При неимении соглашения об установлении долей, а также, если величину этих долей не удается определить в согласовании с законом, они считаются равными.

Владение, пользование и распоряжение участком

Распоряжение земельным участком, который находится в долевой собственности, и распоряжение определенной долей в этом участке различны. Чтобы совершить сделку в отношении всего такого участка, необходимо соответствующее соглашение всех сособственников. При купле-продаже участка, находящегося в долевой собственности, продавцами будут выступать все сособственники. В случае распоряжения долей земельного участка, согласия сособственников не требуется. Собственник определенной доли может распорядиться ей по своему усмотрению, однако при возмездной сделке он будет должен соблюсти преимущественное право покупки.

Владение и пользование, как устанавливает статья 247 ГК РФ, осуществляется сособственниками аналогично распоряжению, то есть на основании соглашения между ними. Участники долевой собственности могут пользоваться имуществом, как в целом, так и его частями. Выбор в пользу того или иного вида определяется в зависимости от объекта. В отношении земельного участка – собственник доли может использовать или непосредственно свою часть земли, или с согласия остальных – весь участок.

Владение и пользование земельными участками сельскохозяйственного назначения, которые находятся в долевой собственности, регламентируются ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и имеют свои особенности. Для того чтобы осуществлять эти полномочия не обязательно получение согласия всех участников. Как правило, такое решение принимается на собрании, на котором должно присутствовать как минимум 20% сособственников. При получении 2/3 голосов решение о порядке владения и пользования земельным участком считается принятым. Обусловлен такой порядок тем, что зачастую земли сельскохозяйственного назначения имеют огромное число собственников, и получение соответствующего согласия от каждого из них в большинстве случаев становится невозможным.

Доходы от имущества и расходы на его содержание

Земельный участок, использующийся в соответствии с его целевым назначением, естественно, приносит доходы и иные плоды. Распределение их может осуществляться между сособственниками двумя способами, при которых полученные доходы и продукция:

• поступают в состав общего имущества;
• пропорционально распределяются между сособственниками согласно их долям.

Собственники могут установить и иной порядок, заключив соответствующее соглашение.

Содержание общего имущества – это неотъемлемая часть пользования и владения им. Поэтому расходы по содержанию земельного участка обязаны нести все собственники. При этом эти расходы также устанавливаются соразмерно долям. Участник долевой собственности на землю, заплативший, например, земельный налог за весь участок, вправе потребовать от остальных возмещения соразмерно их долям. С другой стороны, некоторые расходы могут осуществляться лишь по согласию всех собственников. Так, участник долевой собственности, заплативший за охрану всего земельного участка без согласия на то остальных собственников, будет не вправе требовать от них возмещения.

Преимущественное право покупки

Как было указано выше, собственник доли имеет полное право распоряжения своей частью земельного участка. Без получения одобрения других участников он может подарить свою часть земли, передать ее в залог и т.п. Однако если он желает совершить возмездную сделку, то для этого ему нужно соблюсти определенный порядок. У каждого сособственника имеется преимущественное право покупки доли другого участника.

Владелец части земельного участка, перед тем как продать ее, должен предложить остальным участникам выкупить его долю. Цену устанавливает сам собственник. При отказе остальных владельцев долевой собственности от приобретения этой доли, он не вправе продать ее по цене ниже той, за которую он им ее предлагал.

В статье 250 ГК РФ определено, что намеревающееся продать долю лицо должно письменно уведомить об этом всех сособственников. В этом оповещении должна быть указана цена и другие условия купли-продажи. Если в течение одного месяца никто из участников не заявит о желании выкупить долю на таких условиях, то владелец доли может свободно реализовать ее третьему лицу.

При нарушении данных правил сособственники вправе требовать через суд признания такой сделки недействительной. Для этого им предоставляется трехмесячный срок (с момента, когда они узнали о своем нарушенном праве).